La Franchise : un modèle « d’entrepreneuriat coaché »

Par son expérience et par la connaissance métier de ses clients, l’Expert-comptable est à lui seul un véritable observatoire des bonnes pratiques entrepreneuriales et des profils d’entrepreneurs.

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La franchise : un bon moyen de traverser la crise ?

Selon les sources de la Fédération de la Franchise, en 11 ans, de 2003 à 2014, le nombre de franchisés a doublé, passant de 34 754 à 68 171 franchisés pour un chiffre d’affaires total de 51,45 millions d’Euros.

Pourquoi un tel engouement et une telle croissance malgré la période de crise traversée ?

La réponse tient en quelques arguments.

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Le franchiseur : un capteur de tendances

Entreprendre en franchise présente de nombreux avantages bien connus : notoriété d’une marque connue dès l’ouverture de l’activité, savoir-faire du franchiseur mis à disposition du franchisé, formation initiale et continue proposée et délivrée à l’entrepreneur, politique de communication professionnelle et maîtrisée, logistique et processus d’approvisionnement assurés, assistance technique, commerciale et juridique sur demande.

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Optimisation de la cession de son entreprise : Les bonnes questions à se poser

Transmission : comment gérer l’immobilier professionnel lors de la cession ou de la cessation de l’entreprise

 

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Un certain nombre de chefs d’entreprise qui ont été prudents au cours de leur activité ont investi dans l’immobilier qui était utile à leur métier.

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Indiscutablement ces personnes ont un avantage considérable sur ceux qui n’ont pas eu cette opportunité car un immeuble, quel qu’il soit, produira des fruits et donc des revenus totalement déconnectés à la fois du travail et des régimes mutualisés de retraite.

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La question qui se pose est de savoir lorsque le chef d’entreprise va arrêter son activité quel sort il réserve à l’immobilier qui était attribué à son entreprise.

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Une première remarque générale consiste à dire que lorsque l’acquéreur d’une société commerciale fait partie des grands groupes, en général, ces grandes sociétés ont peu d’intérêt à acquérir l’immobilier lié à l’activité qui les intéresse.

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Autre généralité, nous verrons par la suite de cet article, que le principe de scinder activité commerciale et propriété immobilière est toujours de mise car, bien entendu, lors de la cession de la société commerciale en fin de parcours professionnel, la valeur des titres de la société commerciale sera beaucoup plus légère si l’immobilier a été « logé » en dehors de la société commerciale.

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Il y a sur ce point un seul « bémol » de nature fiscale, car en effet l’application d’un pacte Dutreil en cas de donation/succession, ne s’appliquera qu’au titre de la société commerciale et en aucun cas au titre d’une société civile immobilière.

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Il conviendra donc pour le chef d’entreprise, à l’aide de spécialistes de l’immobilier, de réfléchir à la conservation ou non de son investissement.

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Et à vrai dire, c’est la seule question qu’il vaille, car les aspects fiscaux, qui sont loin d’être négligeables, doivent néanmoins passer au second rang de la décision.

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Sur un plan fiscal, nous pouvons dire qu’il existe trois situations différentes :

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1er cas

Il s’agit des entreprises individuelles (commerçants : BIC, professions libérales :BNC) qui ont inscrit dans leur bilan professionnel l’immobilier dont ils avaient besoin pour exercer.

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Lors de la cession de l’entreprise ou de la cessation d’activité, l’immobilier n’est pas concerné par la vente de l’outil professionnel.

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Par conséquent, soit l’immeuble redevient un immeuble privé pour le commerçant ou la profession libérale, soit il y a cession également de l’immeuble.

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Deux textes vont pouvoir s’appliquer.

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Le plus efficace est le texte 151 septies du code général des impôts qui indique que lorsqu’une activité individuelle a été exercée pendant au moins 5 ans et que le chiffre d’affaires ne dépasse pas un certain seuil (250 K€ pour les commerçants, 90 K€ pour les prestataires) toutes les plus values réalisées sur les actifs ne font pas l’objet d’une taxation.

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L’exonération portera à la fois sur l’impôt sur le revenu mais également la CSG et CRDS.

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S’il s’agit d’une entreprise qui dépasse les seuils économiques et  que par conséquent, l’article 151 septies ne  s’applique pas, il existe néanmoins depuis quelques années un autre texte qui est le 151 septies B.

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Celui-ci qui permet aux travailleurs indépendants qui retrouvent dans leurs patrimoines privés l’immobilier qui a été porté dans son bilan, de n’être taxés que sur les plus values à court terme qui en réalité correspondent aux amortissements qui ont été pratiqués tout au long de la vie de l’entreprise.

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Il y a donc une logique dans cette taxation, puisque les dotations aux amortissements auront fait l’objet régulièrement d’une déduction sur le bénéfice et qu’à l’arrivée, lorsque l’immeuble repasse dans le patrimoine privé de l’entrepreneur individuel, l’Etat réclame son dû, sur la charge qui aura été comptabilisée durant l’exercice professionnel.

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Pour être tout à fait complet, l’exonération des plus values à long terme ne trouve à s’appliquer totalement qu’au-delà de la 15ème année de détention de l’immeuble.

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En cas de cession de l’immeuble, le même texte s’applique.

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En conclusion, pour les entrepreneurs individuels, soit il s’agit d’activité modeste et le problème de la plus value et donc des taxations ne se posent pas, soit l’activité dépasse un certain seuil, et le retour de l’immeuble dans le patrimoine privé ou lors de la vente, bénéficiera au bout de 15 ans d’une exonération totale des plus values à long terme.

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Nous voyons que la situation des entreprises individuelles est relativement confortable.

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2ème cas

L’immeuble appartient à la société commerciale qui est cédée.

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Dans ce cas, le problème majeur sera de trouver un investisseur qui d’une part souhaite conserver l’immobilier, mais qui d’autre part, a les moyens financiers d’acquérir à la fois l’outil professionnel et l’immobilier.

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Il est tout à fait illusoire d’imaginer que l’on peut au dernier moment sortir l’immobilier de la société commerciale, car sur un plan fiscal point de salut, la plus value sera taxée au taux normal de l’impôt société à savoir 33,33 %.

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Une solution qui peut être envisagée consiste plutôt à céder le fonds de commerce à une société nouvelle de manière à ne conserver dans la 1ère société que l’immobilier et rendre ainsi cette dernière d’une certaine façon de facto immobilière.

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En cas de cession des titres d’une société commerciale qui détient également l’immobilier, le régime de taxation sera identique à celui applicable pour la cession des titres sans immobilier,puisque par hypothèse l’immobilier compris dans la valeur des titres sera nécessairement un immobilier professionnel d’exploitation.

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En conséquence, sur un plan fiscal, je renvoie les lecteurs aux différents articles qui ont été consacrés à la taxation des plus values sur les cessions de titres de sociétés commerciales.

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En conclusion de ce point, il est toujours, à mon sens, judicieux dès l’origine de partager le patrimoine entre le patrimoine immobilier d’un côté et le patrimoine professionnel de l’autre.

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3ème cas

Suivant les bons conseils reçus il y a de nombreuses années, le chef d’entreprise aura pris la précaution de scinder immobilier et outil de travail.

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Dans ce cas, l’immobilier sera soit sa propriété personnelle dans le cadre des revenus fonciers et la cessation d’activité n’emportera aucune conséquence particulière.

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Soit l’immeuble fera partie du patrimoine d’une société civile immobilière et de la même façon la cession ou la cessation de l’entreprise ou de la société commerciale n’emporteraaucune conséquence fiscale sur le sort de la gestion de la société civile immobilière.

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La vie continuera donc en ce qui concerne cet immobilier qui aura été prudemment logé en dehors de toute activité commerciale.

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Néanmoins, cet immobilier deviendra éligible à l’ISF.

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Dans ce cas, la seule question qui vaille est de savoir si le chef d’entreprise qui termine sa carrière doit conserver ou non l’immobilier logé dans son patrimoine personnel ou dans une société civile immobilière.

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Cette question ne relève pas de la compétence de l’expert comptable mais plutôt d’un spécialiste de l’immobilier qui donnera les indications de marché en ce qui concerne la pérennité de loyer et surtout l’obsolescence de l’immeuble.

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En conclusion, nous constatons donc que les décisions qui ont été prises depuis des années par le chef d’entreprise en ce qui concerne son immobilier professionnel, trouverons peu de possibilités de redéfinition juridique et fiscale à la fin dela carrière professionnelle.

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C’est pour cette raison qu’il est absolument indispensable lorsque les choix sont opérés en début d’activité professionnelle de bien réfléchir aux différentes hypothèses lors de la fin de la carrière professionnelle.

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PATRICK FONDEVILA

Expert‐comptable

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ERECApluriel

www.erecapluriel.fr

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