Lors de la cession de l’entreprise ou de la cessation d’activité, l’immobilier n’est pas concerné par la vente de l’outil professionnel.
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Par conséquent, soit l’immeuble redevient un immeuble privé pour le commerçant ou la profession libérale, soit il y a cession également de l’immeuble.
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Deux textes vont pouvoir s’appliquer.
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Le plus efficace est le texte 151 septies du code général des impôts qui indique que lorsqu’une activité individuelle a été exercée pendant au moins 5 ans et que le chiffre d’affaires ne dépasse pas un certain seuil (250 K€ pour les commerçants, 90 K€ pour les prestataires) toutes les plus values réalisées sur les actifs ne font pas l’objet d’une taxation.
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L’exonération portera à la fois sur l’impôt sur le revenu mais également la CSG et CRDS.
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S’il s’agit d’une entreprise qui dépasse les seuils économiques et que par conséquent, l’article 151 septies ne s’applique pas, il existe néanmoins depuis quelques années un autre texte qui est le 151 septies B.
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Celui-ci qui permet aux travailleurs indépendants qui retrouvent dans leurs patrimoines privés l’immobilier qui a été porté dans son bilan, de n’être taxés que sur les plus values à court terme qui en réalité correspondent aux amortissements qui ont été pratiqués tout au long de la vie de l’entreprise.
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Il y a donc une logique dans cette taxation, puisque les dotations aux amortissements auront fait l’objet régulièrement d’une déduction sur le bénéfice et qu’à l’arrivée, lorsque l’immeuble repasse dans le patrimoine privé de l’entrepreneur individuel, l’Etat réclame son dû, sur la charge qui aura été comptabilisée durant l’exercice professionnel.
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Pour être tout à fait complet, l’exonération des plus values à long terme ne trouve à s’appliquer totalement qu’au-delà de la 15ème année de détention de l’immeuble.
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En cas de cession de l’immeuble, le même texte s’applique.
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En conclusion, pour les entrepreneurs individuels, soit il s’agit d’activité modeste et le problème de la plus value et donc des taxations ne se posent pas, soit l’activité dépasse un certain seuil, et le retour de l’immeuble dans le patrimoine privé ou lors de la vente, bénéficiera au bout de 15 ans d’une exonération totale des plus values à long terme.
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Nous voyons que la situation des entreprises individuelles est relativement confortable.
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2ème cas
L’immeuble appartient à la société commerciale qui est cédée.
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Dans ce cas, le problème majeur sera de trouver un investisseur qui d’une part souhaite conserver l’immobilier, mais qui d’autre part, a les moyens financiers d’acquérir à la fois l’outil professionnel et l’immobilier.
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Il est tout à fait illusoire d’imaginer que l’on peut au dernier moment sortir l’immobilier de la société commerciale, car sur un plan fiscal point de salut, la plus value sera taxée au taux normal de l’impôt société à savoir 33,33 %.
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